Ben jij een beginnende vastgoed belegger, maar zie je door de (hef)bomen het bos niet meer? Wij van berekenvastgoed.nl hebben een overzichtelijke lijst gemaakt, zodat je alle belangrijke termen over vastgoedbeleggingen in één oogopslag kan zien en betere beleggingskeuzes kunt maken.

Begrippenlijst voor de beginnende vastgoed belegger

BAR

Nee niet de bar waar je gezellig met je maatje een pilsje drinkt, maar BAR is het Bruto Aanvangsrendement. Kort samengevat: de BAR laat je rendement zien voordat alle aanvangskosten en jaarlijkse kosten van je opbrengst afgetrokken zijn. Je kunt je BAR simpelweg berekenen door de jaarhuur te delen door je koopprijs. Vaak gebruiken makelaars de BAR om snel te beoordelen of een object interessant is voor de verhuur of niet.

NAR

NAR is het Netto Aanvangsrendement. Dit betekend het rendement na aftrek van alle jaarlijkse onderhoudskosten en aanvangskosten. Denk aan jaarlijkse kosten zoals:

• VvE bijdrage
• Waterschap
• Onroerendezaakbelasting
• Reservering onderhoud

Maar ook investeringskosten waaronder:

• Aankoopfee van de makelaar
• Verhuurfee
• Overdrachtsbelasting
• Eventuele verbouwing

Wanneer je de NAR berekend kom je dus al een stuk dichter bij de daadwerkelijke rendement dan de BAR. Aangezien de NAR-rekening houdt met alle jaarlijkse onderhoudskosten en aanvangskosten kun je vaak beter de NAR gebruiken om het rendement te berekenen dan de BAR. Bij sommige objecten kan namelijk de VvE bijdrage zo groot uitvallen dat het geen slimme investering blijkt te zijn. Om de NAR te berekenen deel je de jaarhuur minus alle jaarlijkse kosten door de totale investering (vraagprijs + investeringskosten). Of je kunt deze makkelijke en gratis online vastgoed rekentool gebruiken.

Maandelijkse netto cashflow

Dit is de pure winst die je elke maand ontvangt voor de verhuur van jouw appartement, woning of pand. Hiervan zullen alle kosten al afgetrokken worden zoals gas, water, licht en schoonmaakkosten. Het gaat dus puur om wat je onderaan de streep verdient. Lees hier hoe je je netto rendement kunt berekenen.

Loan to value (LTV)

Loan to Value (LTV) is een begrip uit de kredietverlening die beschrijft de verhouding tussen de marktwaarde van je investeringsobject en de hoogte van je hypotheek. Kortom: zodra je op zoek gaat naar financiële middelen om je vastgoed te kunnen financieren krijg je hier mee te maken. Dit bepaald namelijk hoeveel procent van je marktwaarde je mag lenen.

Sinds 1 januari 2018, mag je maximaal 100% van de marktwaarde van je huis lenen. Je zult daarom goed moeten weten wat de waarde van je investeringsobject is. Dit kan door middel van een taxatierapport. Je kunt namelijk geen extra geld lenen voor bijvoorbeeld overige kosten o.a. kosten koper. Wel kun je, als je van plan bent te verduurzamen (zoals het toevoegen van zonnepanelen, HR++beglazing of warmtepomp) of te verbouwen (bijvoorbeeld toevoegen van een dakkapel), een hogere hypotheekbedrag krijgen.

Kapitalisatiefactor

De kapitalisatiefactor, de koopsom van een woning gedeeld door de jaarhuur. Het is eigenlijk een snelle berekening om te kijken hoeveel je voor een beleggingsobject wilt betalen aan de hand van de jaarhuur die je kunt ontvangen. Het is belangrijk dat de kapitalisatiefactor exclusief kosten koper wordt berekend, de kosten koper maken namelijk geen onderdeel uit van de opbrengst.

Geschatte waarde woning in verhuurde staat

De waarde in verhuurde staat is erg belangrijk als je gaat investeren in vastgoed. Zowel de belastingdienst als vastgoedhypotheken gebruiken de term “waarde in verhuurde staat” toch betekenen ze voor de belastingdienst en vastgoedhypotheken net iets anders. Voor de belastingdienst staat de waarde in verhuurde staat voor box 3 voor vermogensbelasting. Voor hypotheekverstrekkers betekend “waarde in verhuurde staat” een belangrijke parameter voor het verkrijgen van een vastgoedhypotheken.

Hefboomeffect

Het hefboomeffect (ook wel hefboomwerking genoemd) is simpelweg investeren in vastgoed met geleend geld (oftewel, andermans geld). Veel mensen geloven dat dit de slimste manier is om te investeren in vastgoed, omdat je hiermee minder inlegt en meer rendement op je eigen geld kan behalen.

Daarbij hebben startende vastgoedbelegger vaak slechts de financiële middelen om 1 huis te financieren. Maar met 1 huis ben je natuurlijk nog niet financieel onafhankelijk. Een hefboomeffect is dan ook interessant voor een startende vastgoedbelegger. Er zijn verschillende soorten hefbomen. Zo kun je een hefboom gebruiken voor het verhogen van je verhuurrendement of voor je verkooprendement. Hieronder een voorbeeld van het hefboomeffect op je verhuurrendement:

Voorbeeld investering met eigen geld

Stel je koopt een beleggingsobject en de totale aankoopprijs voor één huis is €225.000 Per maand verwacht je een kale bruto huurprijs van €750 (oftewel, €9.000 bruto huurinkomsten per jaar). Dit leverend je dan een rendement op van 4% per jaar op

Voorbeeld investering met een hefboom

Nu hetzelfde voorbeeld, maar nu leg je 50% in met je eigen geld (€112.500) en de andere helft met geleend geld (€112.500). Stel dat je 4% betaald voor de verhuurhypotheek. Dat is dan: €4.500 per jaar dat je kwijt bent aan de verhuur hypotheek. Aangezien je Loan-to-Value nu 50% is, is de aflossing vaak niet verplicht. Je hypotheekrente kan je vaak betalen vanuit je maandelijkse inkomsten. Dit betekent dat je minder verdient aangezien je nu €4.500 krijgt. Dit leverend je dan een rendement op van 5% per jaar op.

1% klinkt wellicht niet veel maar over 30 jaar is die 1% enorm interessant.

Maar let op: geld lenen is risicovol. Zodra je te maken krijgt met wanbetalers, leegstand of groot onderhoud (zoals funderingsherstel) waardoor je vaste lasten niet meer kunt dragen kan het ook de andere kant opgaan.

Vereniging van Eigenaars (VvE) / VvE-bijdrage

Zodra een gebouw is opgesplitst in meerdere woningen is een Vereniging van Eigenaars (oftewel een VvE) verplicht. Maar wat is een Vereniging van Eigenaars nou eigenlijk? En waarom betaal je hier voor?

Het is vrij simpel: de Vve is een vereniging van eigenaren van een complex of groep woningen. Samen zijn alle eigenaren verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van het gebouw (of tenminste hun deel van het gebouw). Denk aan een balkon reparatie, nieuw dak, verzekeringen, schoonmaak van de gezamenlijke ruimtes, reparaties van liften, etc. Om het onderhoudt van een complex te kunnen betalen, betalen alle eigenaren vaak maandelijkse service kosten (wat ook wel een VvE-bijdrage genoemd wordt) Nu hoef je natuurlijk niet elke maand een nieuw dak te bekostigen, maar de maandelijkse bijdrage is ook bedoeld voor onvoorziene uitgaven of toekomstig groot onderhoud, een soort spaarpotje dus.

Zodra je in een gesplitste woning of appartementencomplex investeert, wordt je automatisch lid van de VvE. Maar zelfs een twee-onder-een-kapwoning kan een VvE hebben. Vaak staat het al vermeld op Funda, maar je kunt ook gewoon vragen aan de makelaar of het gebouw een VvE heeft. De servicekosten of de VvE-bijdrage mag je (helaas) in principe niet doorbereken aan een huurder. De reden hiervoor is dat de VvE-bijdrage geen directe betrekking heeft op het gebruik van de woning. Daarentegen mogen ander kosten zoals elektra, water, of onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes wel worden doorbelast.